Friday, October 30, 2009

Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Jika anda memutuskan untuk memiliki tanah dengan Hak Guna Usaha (HGU) anda tidak perlu khawatir mengenai jangka waktu kepemilikan atanah Hak Guna Usaha (HGU). Seperti juga Hak-hak atas tanah lainnya, tanah dengan Hak Guna Usaha memiliki jangka waktu yang "lumayan" lama, yaitu hingga selama 25 tahun. Namun anda perlu ingat, bahwa jangka waktu atas Hak Guna Usaha tersebut dihitung sejak Hak Guna Usaha tersebut diberikan. Anda dapat melihat sertifikat Hak Guna Usaha atas suatu bidang tanah tersebut untuk dapat memastikan kapan pertama kali Hak Guna Usaha tersebut diberikan oleh pemerintah (dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional).

Sekali lagi perlu ditegaskan bahwa satu-satunya kepemilikan hak atas tanah, baik Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, ataupun Hak Milik atas tanah, adalah dengan sertifikat. Jadi setiap pemberian Hak Atas Tanah, pastilah diberikan melalui sertifikat. Jadi, apabila anda menerima pengalihan hak atas tanah berupa Hak Guna Usaha mintalah sertifikat tanda bukti haknya !.

Tanah dengan Hak Guna Usaha itu dapat diperalihkan, di sisi lain masyarakat sering tidak begitu memperhatikan bukti otentik atas kepemilikan tanah, sehingga sering terjadi kasus di mana seseorang membeli tanah milik pihak lain yang berupa tanah Hak Guna Usaha yang jangka waktunya sebetulnya telah akan habis.

Jangka waktu 25 tahun untuk tanah Hak Guna Usaha tersebut di atas bahkan dapat diberikan lebih lama yaitu selama jangka waktu 35 tahun, hanya saja waktu 35 tahun ini diberikan hanya kepada perusahan-perusahaan tertentu dengan alasan yang jelas, misalnya karena pengusahaan di atas tanah Hak Guna Usaha tersebut membutuhkan waktu yang lebih lama (misalnya karena pertimbangan bidang bisnis dan luas cakupan usahanya yang menurut perhitungan akan membutuhkan waktu yang lama).

Tanah Hak Guna Usaha

Salah satu jenis Hak atas tanah yang lain, selain yang pernah disebutkan dalam artikel-artikel yang pernah saya sebutkan di atas adalah Hak Guna Usaha (HGU). Tanah Hak Guna Usaha (HGU) secara sederhana adalah tanah yang peruntukkannya untuk hal-hal tertentu sebagaimana yang telah ditetapkan dalam undang-undang, "hal-hal tertentu" yang dimaksud yaitu untuk pertanian, peternakan dan perikanan.

Apakah selain hal tersebut di atas berarti kita tidak boleh mempergunakan Tanah Hak Guna Usaha untuk bidang-bidang lain ?. Pada prinsipnya, hukum telah mengatur peruntukkan untuk masing-masing hak atas tanah, termasuk dalam hal ini tanah Hak Guna Usaha (HGU), dengan demikian memang peruntukkan/penggunaan tanah Hak Guna Usaha (HGU) tersebut memang hanya terbatas untuk bidang-bidang tertentu sebagaimana bidang tersebut di atas.
Namun demikian apabila peruntukkan selain hal-hal tertentu tersebut di atas masih ada keterkaitan erat tentu dapat dikecualikan. Sebagai contoh anda yang saat ini memiliki tanah dengan Hak Guna Usaha (HGU) dan sedang berniat mendirikan sebuah bangunan di areal tanah (Hak Guna Usaha) tersebut, hal itu mungkin bisa saja dilakukan, asalkan sejauh bangunan tersebut benar-benar berkaitan langsung dengan peruntukkan tanah/ "ada hubungannya" antara bangunan tersebut dengan peruntukkannya. Penggunaan tanah yang berkaitan langsung dengan peruntukkan tanah dengan Hak Guna Usaha misalnya, anda mendirikan bangunan semi permanen di areal pertanian anda yang berfungsi sebagai tempat istirahat atau tempat penyimpanan alat-alat pertanian (gudang) yang pada prinsipnya "ada hubungannya" dengan peruntukkan tanah untuk kegiatan pertanian.

Tentu saja peruntukkan dapat dikatakan bertentangan apabila anda secara sengaja mendirikan bangunan di atas areal tanah Hak Guna Usaha berupa bangunan untuk kegiatan yang tidak ada kaitan secara langsung dengan peruntukan utama tanah Hak Guna Usaha, seperti misalnya untuk kegiatan jual-beli (warung, kios, atau sejenisnya), apalagi sampai membuat bangunan di atas areal tanah Hak Guna Usaha (HGU) untuk mendirikan bangunan, yang kemudian diperuntukkan untuk disewakan kepada pihak lain!. Jangankan anda menyewakan kepada pihak lain, bahkan apabila anda mendirikan bangunan di atas areal tanah Hak Guna Usaha (HGU) tersebut untuk mendirikan bangunan tempat tinggal anda, hal tersebut juga dianggap bertentangan dengan peruntukkan tanah Hak Guna Usaha (HGU) tersebut.

Siapa saja yang dapat memiliki tanah dengan Hak Guna Usaha (HGU)?. yang dapat memiliki tanah dengan Hak Guna Usaha ialah Orang-perseorangan selain itu, pihak yang lainnya adalah Badan Hukum. Perlu diingat bahwa orang-perseorangan di sini haruslah Warga Negara Indonesia (WNI). Dengan demikian warga negara asing tidaklah dapat memiliki tanah dengan Hak Guna Usaha. Hal ini juga berlaku untuk Badan Hukum di mana yang memiliki hak untuk menggunakan Hak Guna Usaha ini hanyalah Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Hukum di Indonesia.

Jadi, kalau anda atau kenalan anda adalah Warga Negara Asing dan berkeinginan untuk berbisnis dalam bidang-bidang yang terkait dengan peruntukkan tanah dengan Hak Guna Usaha sebagaimana disebutkan di atas tadi, jalan yang mungkin baik untuk anda lakukan adalah dengan membentuk kerjasama dalam suatu bentuk badan hukum (Misalnya PT), asalkan perusahaan tersebut didirikan menurut hukum, dan berdomisili di Indonesia.

Wednesday, October 28, 2009

Tanah Hak Milik VS Tanah Girik

Selama ini masih sering terjadi kerancuan dalam menggunakan istilah “tanah milik”. Sebenarnya kita baru akan membicarakan masalah “tanah hak” hanya jika kita telah memiliki alas hak/dasar hukum kepemilikan hak itu. Oleh karena itu kalau seseorang mengatakan “memiliki tanah”, maka perlu ditelaah lebih lanjut mengenai yang dimaksudkannya itu, apakah ia memiliki tanah dalam artian ia memiliki tanah dengan status “hak milik” yang tentunya dapat dibuktikan dengan sertifikat hak milik ataukah yang dimaksudkannya ialah bahwa hanya ia menguasai sebidang tanah (tanpa adanya sertifikat hak milik). Sertifikat yang disebutkan di atas tentunya sertifikat resmi yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). BPN adalah satu-satunya yang memiliki kewenangan untuk mengeluarkan sertifikat tanah, termasuk di sini adalah sertifikat dengan hak milik.

Apabila seseorang menguasai suatu bidang tanah dalam waktu yang lama, ataupun secara turun-temurun, masyarakat sekitar menganggap dan mengakui bahwa orang tersebut adalah pemilik tanah, nah hal inilah yang disebut dengan “kepemilikan tanah secara adat”. Jadi penguasaan seseorang atas tanah tersebut sebetulnya memang ada, tapi baru diakui secara adat dan belum diakui secara sah oleh negara.

Tanah dengan penguasaan secara adat tersebut biasanya ditandai dengan suatu surat kepemilikan yang biasanya dinamakan “girik”. Hampir dapat dikatakan bahwa sebagian besar kepemilikan tanah di daerah-daerah itu adalah tanah girik. Sangat jarang sekali masyarakat (di daerah-daerah) yang mau mendaftarkan hak atas tanahnya ke BPN untuk meningkatkan status kepemilikan tanahnya menjadi hak milik. Seringkali biaya menjadi alasan yang paling banyak mendasari hal itu.

Kepemilikan secara adat (tanah girik) sebenarnya juga diakui oleh hukum, akan tetapi tetap harus didaftarkan/ditingkatkan menjadi sertifikat hak milik terlebih dahulu agar memiliki kekuatan hukum yang kuat. Walaupun kepemilikan adat diakui (hukum adat) akan tetapi oleh karena tanah adalah salah satu objek yang kepemilikannya adalah "terdaftar" oleh karena itu pencatatan/administrasi menjadi hal yang sangat penting dalam pengurusan peralihan/konversi hak atas tanah.

Jika anda saat ini berniat untuk membeli tanah/membebaskan tanah yang masih berstatus tanah girik, maka sangat disarankan untuk meneliti lebih jauh mengenai kepemilikan tanah tersebut, misalnya dengan mendatangi lurah/kepala desa setempat. Apabila administrasi dilakukan dengan baik, maka kepemilikan tanah secra adat di suatu masyarakat seharusnya tercatat dengan baik di kepala desa/ lurah. Pencatatan secara rinci mengenai kepemilikan tanah girik tersebut sering dikenal dengan “riwayat tanah”.

Selain mendatangi kepala desa atau lurah setempat ada baiknya pula bagi anda yang berniat membeli tanah girik tersebut untuk mendatangi tetangga di sekitar lokasi tanah/”pemilik” tanah itu berada. Biasanya para tetangga mengetahui banyak hal tentang riwayat tanah. Bagaimanapun anda harus mencari banyak referensi dalam mencari informasi mengenai suatu bidang tanah. JANGAN HANYA MENGANDALKAN INFO DARI PENJUAL!!.

Konversi Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai menjadi Hak Milik

Apakah anda saat ini bermaksud untuk merubah status tanah anda? Mungkin saat ini lahan/tanah yang anda tempati untuk tempat tinggal bukan/belum merupakan tanah hak milik. Jika memang demikian adanya amat lebih baik jika anda mulai merencanakan untuk segera mengubah status kepemilikan tanah itu, sekalipun tanah yang anda tempati saat ini masih mempunyai jangka waktu yang lama. Bagaimanapun kepemilikan tanah yang belum didaftarkan/disertifikatkan sangat rawan apabila terjadi sengketa kepemilikan, oleh karena itu bersegeralah dalam mengurus kepemilikan tanah anda.

Apabila tanah yang anda miliki saat ini bukan merupakan tanah hak milik (bersertifikat), namun hanya berupa tanah dengan hak-hak guna yang lain seperti: Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), ataupun Hak Pakai. Hal itu tidak mengapa, hanya saja hak anda untuk menguasai tanah tersebut terbatas, paling tidak terbatas oleh 2 (dua) hal, yaitu waktu dan peruntukkannya.

Khusus untuk Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, anda bisa meningkatkan hak-hak tersebut menjadi kepemilikan atas hak milik. Kriteria tanah Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai yang bisa ditingkatkan untuk menjadi Hak Milik cukup sederhana, pertama yaitu; luas tanah tersebut luasnya tidak lebih dari 600m2.

Kriteria yang kedua adalah tanah HGB atau Hak Pakai tersebut belum beralih hak. Akan lebih baik jika ketika anda memutuskan meningkatkan status kepemilikan tanah anda (HGB atau Hak Pakai) itu dilakukan sebelum jangka waktu tanah tersebut berakhir. Karena dikhawatirkan apabila anda lalai dalam memperpanjang kepemilikan tanah dengan hak-hak tersebut ataupun apabila hak guna atas tanah telah kadaluarsa, tentunya akan rawan untuk jatuh ke tangan pihak lain.

Kriteria yang ketiga adalah anda adalah Warga Negara Indonesia (WNI). Memang untuk kepemilikan tanah dengan status Tanah Hak Milik, di Indonesia hanya diperbolehkan bagi WNI, sedangkan untuk Warga Negara Asing (WNA) hanya diperbolehkan menggunakan hak guna atas tanah berupa hak pakai. Kalaupun seorang WNA tersebut dapat memiliki suatu bidang tanah, maka hanyalah dimungkinkan apabila kepemilikan tanah tersebut terjadi karena adanya peristiwa hukum, yaitu seperti warisan. Dalam konteks hukum waris ataupun hibah, maka si ahli waris atau penerima hibah (untuk hibah) dapat memiliki atas suatu bidang tanah tersebut, hanya saja itupun sampai batas tertentu (1 Tahun) yang bersangkutan sudah harus memindahkan haknya kepada pihak lain yang merupakan WNI.

Tuesday, October 20, 2009

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas suatu tanah. jadi sederhananya, kita akan bicara hak guna bangunan kalau kita akan mendirikan suatu bangunan di atas tanah (yang bukan milik kita sendiri).

Mengapa harus ada hak guna bangunan (HGB)? Ya, karena tidak semua tanah itu merupakan hak milik. Bagi yang pernah kenal pembagian hak-hak atas tanah, pastinya sudah tidak asing dengan hak-hak seperti hak guna bangunan (HGB), hak milik, hak pakai, hak sewa dan hak guna usaha (HGU). Nah, intinya hak guna bangunan itu adalah hak yang peruntukannya/penggunaannya hanya untuk mendirikan/membangun bangunan, misalnya: rumah, kios, apartemen, kos2an gedung2 dll.

Sebagian dari kita mungkin tidak memiliki minat untuk memiliki suatu tanah dan oleh karena itu banyak pilihan di mana kita bisa tetap menggunakan manfaat suatu bidang tanah. misalnya apabila kita berminat untuk membangun sebuah peternakan, kita bisa menggunakan hak guna usaha atas tanah, misalkan kita hanya ingin menggunakan tanah untuk usaha areal parkiran, kita bisa menggunakan hak pakai atas tanah tersebut dan lain sebagainya.

hak guna bangunan biasanya menjadi pilihan buat mereka yang berminat untuk punya tanah tetapi tidak bermaksud untuk menempati tanah itu untuk waktu yang lama. Hak guna bangunan biasanya pilihan favorit buat mereka yang mau mendirikan usaha, misalnya kios, warung ato kos-kosan.

Apa sih resikonya hak guna bangunan(HGB)?. Karena hak guna bangunan bukan hak yang terkuat atas suatu tanah, maka hak guna bangunan itu kepemilikannya juga dibatasi sampai waktu tertentu. Kalau kita buka Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) tentang hak guna bangunan, disana disebutkan bahwa jangka waktu hak guna bangunan itu selama 30 (tiga puluh) tahun. Artinya resiko dari kepemilikan hak guna bangunan, yaitu jangka waktu kepemilikannya yang terbatas. Tentu saja ini beda dengan hak milik yang cenderung “abadi”, dikatakan “cenderung” karena mungkin saja ada hal-hal khusus/ kebijakan khusus dari pemerintah untuk mengambil kepemilikan hak milik tersebut.

Jangka waktu kepemilikan selama 30 tahun untuk hak guna bangunan sebetulnya masih bisa diperpanjang, yaitu sampai selama 20 tahun. Jadi buat anda yang berminat untuk menggunakan manfaat dari hak guna bangunan untuk selama jangka waktu tertentu. Hak guna bangunan ini tentu sangat cocok dan menguntungkan.

pedagang/pengusaha biasanya punya perhitungan yang cermat dalam menggunakan hak guna bangunan ini, mereka akan menghitung keuntungan yang mungkin bisa mereka dapatkan dalam kurun waktu penggunaan hak guna bangunan (HGB) tersebut.